5月23日上午，海南省举行新闻发布会，省司法厅、省自然资源和规划厅、省人大常委会法制工作委员会等就近期海南省人大常委会审议通过并于今年5月1日开始施行的《海南自由贸易港土地管理条例》（以下简称“条例”）进行介绍。条例主要内容和亮点包括：构建国土空间规划体系、落实最严格的耕地保护制度、强化土地要素保障、推进国土空间智慧治理、破解土地管理“难题”、细化集体经营性建设用地入市规定。

具体解读如下：

1、灵活供地

(资料图)

条例提出，可以采取弹性年期、先租后让、租让结合等方式差别化供应土地。目的是降低市场主体的土地取得成本，与企业的经营周期相结合，防范土地资源浪费和闲置。在经济下行和鼓励科创等新兴产业的背景下，必须要从源头上降低土地成本。过去那种工业50年使用期、商办40年使用期的出让，成本太高，也不符合目前新兴产业周期较短（往往在10年20年）的现状。因此，弹性年期、先租后让、租让结合等，是降成本、匹配供需的新兴土地供应方式。

2、招挂结合供地方式

此次条例，将招挂结合供地方式上升为地方法规，预防可能出现的地价过高过热的非理性投资行为。也就是，不再是“价高者得，不得设排他性条款”的拍卖，而是对准入资格、拿地主体、建设方案、产业引进等有要求，并写入供地方案中的“招挂结合”成为法定的供地模式，这样既能降低土地价格，避免推高地价，还能将供地与高标准建设、产业导入，希望引入的合格主体等结合起来，这样的供地效率比较高。

3、盘活存量与优化增量的新思路

此次条例提出，支持社会资本参与低效用地、废弃地再开发和利用，鼓励土地使用者自行开发或者合作开发；鼓励合理利用地下空间，统筹地上地下开发利用，促进城镇土地复合利用、立体利用、综合利用。

此表述的意思是，前期海南大开发，房地产导向，社会资本圈地，用地效率较低。海南是我国一块净土，基于未来城市形态的考虑，必须要有前瞻性，将每一寸地的效率最大化。地上地下、立体综合、复合利用等，这是新时期土地开发的集约化选择，很多城市都在开发地下空间、符合功能等，这样做能为未来留足土地空间，避免再过几十年，又来一次城市更新，不仅不环保而且成本高。存量盘活会鼓励社会资本进入，而且是多元主体，不再是房地产企业一家开发，并引导用地主体或村集体一起来开发，土地作价入股，用地主体参与并分享长期的红利，而不是像过去，出让给开发商搞房地产，催生寄生性的发展模式。

4、建设统一的用地大市场

此次条例，对集体土地入市，做了详细的规定。比如，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租、作价出资（入股）等方式入市；细化入市的程序、职责、后果等。

此表述的意思是，通过统一登记，明晰和赋予权属，出让、出租、作价出资（入股）等都是受法律保障的权属，都可以分享到入市的红利。而且，要比照国有建设用地，从规划、方案和登记等方面，建立入市的流程，以达到建设城乡统一的用地大市场。当然，入市的用途方面，明确优先用于发展集体所有制经济和乡村产业。

5、对房地产的影响

从房地产的角度来看，基于民生导向和降成本导向，未来房地产用地也将回归本地居民、民生诉求，公共住房等关键方向的主导。降成本的目的，也是降低居民获取住房、居住和生活配套的成本。这是正确厘清房地产和实体经济的关系，基于真实工商业、居住的空间需求会给予满足，而不是一味地去房地产化。当实体繁荣了，对房地产的需求也会增长，而不是一味地抑制。